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本轮调控后楼市最大的逻辑或将失效

发布时间:2021-01-07 17:00:51 阅读: 来源:往复泵厂家

探戈

国家统计局今天公布了3月份的70个大中城市住宅销售价格变动情况。

其中,15个重点城市,房价环比下跌的是6个,环比跌幅在0.7-0.1之间,纵向对比1/2月份来看,一季度房地产是整体升温态势,1月份环比下跌的是11个,2月份环比下跌的是10个,到了3月份,环比下跌的只有6个。

这15个城市中,一半以上的城市都在今年3月份出台了楼市新政,但由于滞后性,预计3月份的大调控的效果,在4月及二季度的数据中才能够得到初步体现。

越调越涨的逻辑还存在吗?

虽然历次调控的结果都是“越调越涨”,但本次调控显然与以往有明显区别:

1、决心明显要强得多

最明显的是北京,10天9控,甚至连教委都直接参与进来。3月份,成都公布升级版楼市新政,4月12日,成都更是一日两控,也在明显宣告确保刚需抑制投资的意图。类似的还有环京城市圈,保定、廊坊的下面县级城市联合限购,目前环京已没有例外。

2、给予明显预期

在这次调控中,国土部和住建部联合发布了土地供应的有关通知,明确表示消化周期在36个月以上的要停止供地,36-18个月的减少供地,12-6月的增加供地,不足6个月的加快供地。这实际上是要遏制无需供地的现状,具体到地方,各地也针对性出台了很多中长预期的规划,比如北京出台了未来五年土地和商品房供应规划,新增150万套住房和6000公顷土地,将直接改变当前供需扭曲的状态。

3、首次“限售”

限售是在本轮调控中才出现的,目前已经有十多个城市先后发布了限售政策,多数要求拿到不动产证两年后才可以出售。

4、砍掉商住房

商住房是楼市的定时炸弹,以往限购,商住房都成了漏网之鱼,而它反而成为拉升楼市那条“鲶鱼”,这次北京已经扯掉砍掉了商住房,等于砍掉了投资的土壤,再配合大量自住房、公租房,炒作的空间已然很小。

越调越涨,未来很难继续下去,在长效机制出台之前,短期措施不会退出,未来楼市必将是刚需逐渐扩大,炒房逐渐退场的过程,未来楼市很难出现火爆的局面。

刚需为主的楼市,房价将如何走?

首先我们需要明确一个大背景,那就是经济的基本面没有问题。承认基本面没有问题,就应该认识到对经济贡献度达7.2%的房地产也难以出现大的波动,否则经济在持续向好,房地产却持续下行,这是不可能的。

当然,这是从宏观上的分析,具体到某些城市,因为购房群体的不同,资金聚集效应的差异,或涨或跌都是有可能的,于是城市一级的调控在3月份密集出台,其目的只有一个,那就是稳住楼市,稳住楼市的核心是挤压投资,以刚需代替之。在这样的市场中,房价是涨还是会跌?

15个城市,有6个城市房价出现跌幅,但跌幅非常有限,少的只有0.1个百分点,多的也只有0.7个百分点。

这是因为在刚需为主的市场中,大家长期持房的意愿很强,房价的波动对市场供需不会形成明显压力,即使波动,也很难出现大跌等行情,因为这些人不像炒房者,作为手中唯一的资产,他们不为套现转差钱,而是为了保住身价。

当然也不是不会跌,只不过跌幅会比较有限,并不足形成明显的预期。事实上调控最狠反而是最抗跌的城市,因为刚需和炒房者都不傻,他们都会选经济最活跃、潜力最大、人口持续流入的城市。即使炒房撤退,刚需也会跟进,一进一退楼市仍然稳定。而限售的意义就在于确保这种“一进一退”稳步进行,避免出现大范围波动。

总结一下,未来楼市,随着投资退场,楼市的行情要么微跌、要么横盘或微张,显然后者可能性更大。

对于已经有房的刚需来说,努力提高收入,降低房贷压力是唯一需要做的,对于炒房的人来说,应该逐渐撤出楼市,因为杠杆的压力必须要求楼市继续保持以前的涨势,但这种涨势事实上已经一去不复返了。

对于没有房子的人来说,现在房价这么高,即使想买房,还能买得起吗?我们认为,与其等待房价的下跌,倒不如发挥点主观能动性,增加自己的收入。

热门城市,的确不会养闲人。

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